Die Angst vor einem übermäßigen Zinsanstieg nach Ablauf der festen Zinsperiode ist der Hauptgrund, warum die meisten Hausbesitzer eine 30-jährige Festhypothek abschließen. Der andere Grund, warum 30-jährige Festhypotheken beliebter sind, ist, weil Banken mehr Spielraum haben, um eine höhere Gewinnspanne zu verdienen.
Es ist wichtig zu wissen, dass es eine Obergrenze gibt, um wie viel der Zinssatz während der anfänglichen Anpassungsperiode erhöht werden kann. Es gibt auch eine lebenslange Begrenzung Ihres Hypothekenzinssatzes, wenn Sie sich dafür entscheiden, zu halten und nicht zu refinanzieren. Schließlich darf keines dieser Caps jemals realisiert werden, wenn die 10-jährige Treasury-Bond-Rendite oder der LIBOR nicht steigen.
Ich glaube daran, dass die Zinsen lange bleiben werden. Daher ist der Abschluss einer 30-jährigen festen Hypothek, bei der Sie einen 1% - 2% höheren Zinssatz zahlen, suboptimal. Denken Sie daran, ARMs unterscheiden sich von negativen Amortisationshypotheken, bei denen das Hauptguthaben im Laufe der Zeit steigt und nicht abnimmt. Lassen Sie mich meine neueste 5/1 ARM Hypothek refinanzieren, um zu erklären.
Beispiel meiner ARM Refinanzierung
Was wurde refinanziert: $ 981.000 Hypothek bei 2.625% mit einer monatlichen Zahlung von $ 4.318. Hauptteil der Hypothekenzahlung: 2.200 $. Zinsanteil: 2.218 $.
Neue Hypothek: 850.000 $ bei 2,375% mit einer monatlichen Zahlung von 3.303,55 $. Hauptteil der Hypothekenzahlung: 1.621,26 $. Zinsanteil: 1.682,29 $. Ich habe etwas über $ 130.000 eingezahlt, um mich zu qualifizieren.
Studiere diese Tabelle unten.
Dies Zinsanhebung um 2% / 2% / 5% ist ziemlich Standard für alle ARM Halter. Mit anderen Worten, es gibt kein endloses Zinsrisiko für ARM-Inhaber. Fragen Sie einfach Ihre Bank, was Ihre Zins-Caps sind und Ihren Index und Marge z. LIBOR + 2,25%.
Ich glaube nicht, dass wir jemals wieder zu 7,375% in unseren Leben für einen 5/1 ARM kommen werden, aber selbst wenn wir es tun, ist die Zahlung von 5,400 $ pro Monat keine große Sache, denn meine Hypothek kostete 6.800 $ pro Monat Vor 10 Jahren, als mein ursprüngliches Guthaben größer war und mein ursprünglicher Zinssatz näher bei 5,25% lag. Jeder, der seit mindestens 10 Jahren ein Haus besitzt, weiß das.
Der anhaltende Rückgang der Raten in den letzten 35 Jahren war ein Segen für alle Hauskäufer und Hausbesitzer. Der Markt wird jetzt weicher, aber wenn Sie einen guten Deal finden, sich die Zahlungen leisten können und wissen, dass Sie vorhaben, dort für mehr als 10 Jahre zu bleiben, würde ich lieber eine neutrale Inflation durch Kauf als Miete erreichen.
Hier sind fünf Gründe, warum Sie sich nicht darum sorgen sollten, Ihre Zins-Caps zu treffen:
1) Abhängig von Ihrem Zinssatz haben Sie nach fünf Jahren ungefähr 10% - 12% Ihres ursprünglichen Hauptbetrags bezahlt. 10 - 12% weniger im Prinzip bedeutet 10 - 12% weniger Zinsen zu zahlen. Betrachten Sie dies als Ihren Zinspuffer.
2) Sie können immer die Differenz in Zinsen oder Cash-Flow-Einsparungen mit Ihrer 5/1 ARM-Zahlung sparen, wenn Sie eine 30-Jahres-Festsetzung abgeschlossen haben. Nach 60 Monaten sparen Sie die Differenz, haben Sie einen schönen Cash-Puffer für den Fall, dass Sie einen höheren Zinssatz bezahlen müssen. Wenn ich eine 30-Jahres-Refinanzierung zu 3,625% anstelle von 5/1 ARM zu 2,375% refinanziere, würde ich nach fünf Jahren 82.000 $ mehr Zinsen zahlen. $ 82.000 entspricht 20 Monaten Hypothekenzahlungen, die ich gespart habe. Das ist ein enormer Spielraum.
3) Sie können im Laufe der Jahre immer einen zusätzlichen Kapitalbetrag abbezahlen. Wenn Sie mit der automatischen monatlichen Hypothekenzahlung nicht zufrieden sind, können Sie immer einen Plan aufstellen, um während des festen Zinssatzes jeden Monat, jedes Quartal oder Jahr zusätzliche Kapitalbeträge zu bezahlen. Und wenn Sie wirklich gung ho sind, können Sie einfach den gesamten Kapitalbetrag abbezahlen, bevor der Anpassungszeitraum vorbei ist. Ich habe immer nur extra $ 1.000 - $ 5.000 nach einem besonders guten Monat oder einem Bonus geworfen. Die zusätzlichen Zahlungen summieren sich nett.
4) Sie werden wahrscheinlich eine Chance haben, sich irgendwann zu refinanzieren, bevor die feste Zinsperiode vorbei ist, wie ich gerade nach vier Jahren und zwei Monaten mit meinem vorherigen 5/1 ARM getan habe. Vor allem in einem Zeitraum von fünf Jahren wird es immer Marktvolatilität geben. Wenn der Aktienmarkt zusammenbricht, steigt der Rentenmarkt und die Zinsen fallen. Dies sind die besten Zeiten, um davon zu profitieren.
5) Sie kennen bereits das Worst-Case-Szenario für Ihre monatlichen Zahlungen. Sobald Sie das Worst-Case-Szenario kennen, werden Sie nicht mehr überrascht sein, wenn es passiert. Sie werden Dinge tun, die Sie natürlich vor dem Abwärtsrisiko schützen. In der Tat, ich könnte gerade $ 5.400 pro Monat (maximale Zahlung bei 7,375%) zahlen, um ein Gefühl für das Worst-Case-Szenario jetzt zu bekommen. Bei $ 5.400 pro Monat, davon $ 3.718, geht es um die Tilgung des Kapitals.Nach fünf Jahren werde ich automatisch 223.000 Dollar an Kapital zurückgezahlt haben, so dass ich nur 627.000 Dollar refinanzieren konnte. Selbst wenn ich so unglücklich wäre, dass ich einen 7,375% -Rate erhalte, wäre meine neue Hypothek immer noch überschaubare 4,331 $ pro Monat.
Ein ARM ist der Weg zu gehen
Nach 13 Jahren als ARM-Halter für verschiedene Immobilien habe ich bis jetzt rund 500.000 $ an Zinsausgaben eingespart. Und jedes Jahr, das vergeht, werde ich wahrscheinlich weitere 30.000 bis 40.000 $ an Zinsausgaben sparen, indem ich mir eine ARM-Anleihe leihe, als mit einer 30-jährigen festen Hypothek. Das ist echtes Geld, mit dem man ein komfortableres Leben führen oder reinvestieren kann.
Es ist absolut schockierend, wie viel mehr Zinsen nach dem Brexit gesunken sind. Aber mit langen Anleiherenditen bei 0% oder weniger in vielen anderen Ländern, hat vielleicht die 10-jährige US-Rendite bei ~ 1,35% immer noch einen Weg zu sinken. Bei so niedrigen Zinsen ist es schwierig, etwas anderes als eine sanfte Landung auf dem US-Immobilienmarkt zu sehen.
Empfehlungen
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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.
