Eine der erfreulichsten Investitionen, die ich in diesem Jahr getätigt habe, ist die Landschaftsgestaltung eines Fixers, den ich 2014 gekauft habe. Es ist schön, in verschiedene Immobilien-Crowdfunding-Projekte im ganzen Land für eine potenzielle Rendite von 8% bis 15% zu investieren. Aber es ist etwas Wunderbares, ein Design zu entwerfen und es zu verwirklichen, um den Wert eines Produkts zu verbessern.
Hier sind einige Dinge, die ich dem Fixierer angetan habe:
- Den grünen Teppich herausgerissen und die originalen Holzböden nachgearbeitet.
- Die Knopf- und Röhrenverdrahtung für die neueste TR-konforme elektrische Verkabelung wurde geändert.
- Die Küche entkernt und geöffnet, um in das Esszimmer zu fließen.
- Ersetzte das Dach.
- Ersetzte alle Fenster.
- Bemalte das Innere und Äußere.
- Erbaut ein 175 Quadratmeter großes Luxus-Master-Badezimmer (vor und nach den Bildern).
- Installierte Schiebetüren vom Hauptschlafzimmer, die auf eine 260 sqft Composite-Deck (vor und nach Bilder) mit benutzerdefinierten Brettern und Geländer öffnen.
- Erbaut eine neue Stützmauer, um mein Fundament zu halten.
Sobald alle diese grundlegenden Renovierungen aus dem Weg waren, war der nächste Schritt zu Landschaft!
Landschaftsbau für den Gewinn
Ich habe kein großes Haus (~ 1.910 sqft), weil ich absichtlich beschlossen habe, meine Wohnkosten unter 10% meines Bruttoeinkommens zu halten, aber ich habe ein relativ großes Los für San Francisco (5.000 sqft mit einer Front) Hof, Garten und Hinterhof). Mein Haus befindet sich auf etwa 40% des Grundstücks, so dass ich mit 3.000 qm zu verwalten habe. Da ich auf einem Hügel bin, neigt sich die hintere Hälfte meines Grundstücks nach unten, so dass es nicht benutzerfreundlich ist.
Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Landschaftsgestaltungsprojekt ist die Umsetzung von Ästhetik mit Funktionalität. Sie möchten die Nutzung Ihres Landes maximieren und gleichzeitig die Augen schonen. Mein Garten war ein Dschungel, der aufgeräumt werden musste. Gleichzeitig wollte ich den Hügel in einen flachen, nutzbaren Raum verwandeln. Daher bestand die ultimative Lösung darin, große Ebenen zu erstellen.
Mit dieser Idee bat ich einige Gebote von verschiedenen Landschaftsarchitekten um die Bay Area. Ein Typ hat mir $ 75.000 zitiert. Ein anderer Typ hat mir $ 60.000 - $ 80.000 zitiert. Und ein anderer Typ, der drei Monate lang an einem ähnlichen Projekt auf der anderen Straßenseite arbeitete, sagte, seine Firma habe ursprünglich diesen Kunden $ 125.000 genannt, aber das Projekt kostete $ 160.000! WTH?
Ich habe schon früher Leute für kleine Landschaftsarbeiten eingestellt, aber ich habe noch nie jemanden für ein so großes Projekt eingestellt. Da ich nicht annähernd sechs Figuren auf einem Hinterhof ausgeben wollte, entschied ich mich, ein paar Monate auf dem Projekt zu sitzen. Schließlich bin ich süchtig nach Investitionen und fühlte, dass es nach der Präsidentschaftswahl eine gute Idee war, etwas Geld in Aktien und Anleihen zu stecken.
Dann hatte ich eine Epiphanie. Warum gehst du nicht einfach in das Nachbarhaus und mietest einen ihrer Arbeiter direkt an? Jede fleißige Person ist auf der Suche nach einem Seitenhieb. Selbst wenn er nein sagte, konnte ich wenigstens mehr über das Landschaftsbaugeschäft erfahren und einige Designideen bekommen.
Luis kam während seiner Mittagspause vorbei, überblickte meinen Garten und sagte mir, er hätte keine Probleme, Stufen zu schaffen, wie er es für meinen Nachbarn getan hat. Er gab mir nie ein Angebot, aber er sagte nur, dass er in Kontakt bleiben würde, wann immer er Freizeit hatte.
Monate vergingen, ohne ein Wort von Luis zu hören. Dann schrieb er mir an einem zufälligen Donnerstag Nachmittag, während ich Tennis trainierte und sagte, dass er bereit sei, an diesem Wochenende zu arbeiten. Er fragte mich, ob ich noch interessiert sei, und ich sagte es ihm, ohne es zu wissen. Wenn jemand auf einem angespannten Arbeitsmarkt für Sie Umbauarbeiten durchführen kann, sagen Sie JA!
Angesichts der Tatsache, dass der Nachbar $ 125.000 für seinen Landschaftsbau-Job (einschließlich Materialien) bezahlte, dachte ich, dass Luis mit einem Angebot von ungefähr $ 50.000 + Material zu mir zurückkommen würde. Schließlich bezahlte der Nachbar den Generalunternehmer, der dann Luis und seine Mannschaft bezahlte. Sicher gab es Fett zu schneiden.
Nachdem ich ungefähr 15 Minuten auf meinem Hügel verbracht hatte, kam Luis mit einem Arbeitszoll von 10.000 $ für alle vier Level zurück! Er würde nicht nur alle vier Ebenen schaffen, er würde auch alles entgiften, Stufen mit Kieselsteinen bauen, einen Zaun um einen Spielplatz errichten, eine schwarze Plane und ein Gophergeflecht ausrollen, alles mulchen und einen 4 dicken Whirlpool kreieren Plattform mit Betonstahl, die ich auch hätte tun sollen!
Obwohl der Preis viel niedriger war als erwartet, verhandelte ich ihn auf $ 9.500 und sagte ihm, ich würde bar bezahlen, wenn er wollte. Er akzeptierte. Luis beendete das Projekt über 3,5 Wochenenden mit einer Crew von 5 bis 6 Personen, die acht Stunden am Tag arbeiteten. Es stellt sich heraus, dass sein Arbeitgeber sehr seriös ist und vor kurzem für drei Jahre am Haus des Softbank-Milliardärs Masayoshi Son gearbeitet hat.
Meine Gesamtkosten für dieses Projekt beliefen sich auf $ 17.000, da ich am Ende $ 7.500 für Materialien bezahlte. Dies ist ein großer Gewinn, da ich ernsthaft erwartet hatte, nach all den Angeboten, die mir gegeben wurden, mindestens 50.000 Dollar auszugeben.
Jetzt für die Vorher-Nachher-Bilder!
Vorher und nachher Bilder
Für Funktionalität, der 300 sqft erste Reihe Spielplatz ist der Schlüssel. An einem Tag gibt es auch einen Spielplatz mit Rutschen und Schaukeln. Der Mulch wird eigentlich "Spielplatz Mulch" genannt, weil es splitterfrei ist. Der Boden ist auch schön und dämpfend, weil Luis und sein Team überall drei Zoll Mulch gestapelt haben.
Eine weitere Idee für die Funktionalität ist, dass die zweite flache Stufe ein Putting-Green oder ein Sack-Toss-Feld ist. Können Sie es sehen? Das kann ich definitiv. Die oberste Stufe direkt über dem Spielplatz und unter dem 11 Fuß hohen Deck ist, wo die Erwachsenen um den Whirlpool herumhängen werden. Die letzte Funktion ist nun, dass ich meine eigenen privaten Schritte zum Klettern habe, wenn ich meinen Viererpack zurückbekommen möchte.
Für ÄsthetikIch habe zwei Agavenpflanzen und ein Kohlkraut auf der dritten Stufe gepflanzt, die vom Spielplatzzaun nicht behindert wird. Ich plane, langsam mehr Sukkulenten zu pflanzen, um die Räume zu füllen.
Ich wählte Cordovan-Braun-Färbung durch, um den goldfarbenen Mulch zu kontrastieren. Ich dachte zuerst daran gehacktes Gummi oder synthetisches Gras zu verwenden, aber nachdem ich gelesen habe, dass es bei diesen Materialien potentielle negative Gesundheitsrisiken geben könnte, entschied ich mich für Mulch und bleibe grün für die Kinder, die dort irgendwann spielen.
Mir ist klar, dass der Hinterhof im Moment ziemlich einfach ist, aber das ist in Ordnung. Ich glaube an wenig Wartung, weil meine Zeit besser ist, andere Dinge zu tun. Außerdem hat jeder seinen eigenen Geschmack. Es geht mir darum, 90% des Weges mit all den schweren Hebearbeiten zu erreichen und einen neuen Käufer seinen eigenen Feinschliff geben zu lassen, wenn er das möchte. So viele Umbauten, die ich gesehen habe, gehen zu 100% dorthin, aber sie befriedigen nie 100% der Geschmäcker dort draußen.
Einige von euch, die in weniger teuren Gegenden der Welt leben, mögen auf Kosten der Leute den Kopf schütteln. Aber San Francisco Land ist teuer. Ein unbebautes Grundstück, ähnlich in der Topografie zu meinem, aber 20% kleiner, mit NO House, das vor zwei Jahren für $ 1.000.000 verkauft wurde. Fügen Sie der Tatsache hinzu, dass jede einzelne Stufe in meinem Hinterhof eine Art Aussicht auf den Ozean hat und $ 100.000 ausgibt, geschweige denn $ 17.000, um es verwendbar zu machen, ist ziemlich angemessen.
Einfamilienhaus den ganzen Tag
Je älter ich werde, desto mehr liebe ich ein Einfamilienhaus über eine Wohnung zu besitzen. Zuerst brauche ich keine Erlaubnis vom Hauseigentümerverband, um irgendwelche Umbauten vorzunehmen. Zweitens habe ich keine Angst davor, meine Nachbarn so zu stören. Schließlich ist es ein Home Run, um mehr Funktionalität und Wiederverkaufswert gleichzeitig zu schaffen.
Wenn ich einen Vollzeitjob hätte, wäre es unwahrscheinlich, dass ich Zeit hätte, Luis zu finden und ein solches Projekt zu leiten. Wenn ich wirklich einen landschaftlich gestalteten Hinterhof haben wollte, hätte ich getan, was meine Nachbarn taten, und einen teuren Auftragnehmer für $ 100,000 + anstellen, um die ganze Arbeit zu tun. In gewisser Weise rettete mir ein früher Rentner $ 50.000 - 80.000. Oder ein Investor könnte sagen, dass eine Investition von $ 17.000 eine Rendite von 200% + generiert hat.
Luis und sein Team haben in meinem Garten so gute Arbeit geleistet, dass ich ihn gebeten habe, auch den vorderen Teil meines Hauses zu machen. Es ist schöner geworden, als ich es mir vorgestellt habe. Dies ist, wo die Pflückung der Pflanzen, die Fleckenfarbe, das Material und der Bodenbelag wirklich zählt, da Eindämmung der Anziehungskraft der Schlüssel zum Wiederverkaufswert ist.
Nach 2,5 Jahren bin ich mit all meinen Renovierungsarbeiten fertig. Jetzt muss ich nur noch auf den 6-Personen-Whirlpool warten und dann ist Party angesagt!
Investor Mindset Zusammenfassung
1) Bevor Sie Geld für Landschaftsgestaltung ausgeben, denken Sie immer über Wertschöpfung in Form von Funktionalität, z. Hinzufügen von nutzbarem Land. Dann konzentriere dich auf die Ästhetik.
2) Nicht jeder wird den gleichen Geschmack haben wie Sie, egal wie schön Sie denken, dass Ihr fertiges Produkt ist. Deshalb beende es nicht. Holen Sie sich 90% des Weges dorthin und erlauben Sie anderen Leuten, die letzte einfache Arbeit zu erledigen, z. Pflanzen.
3) Jeder mag es, sich auf das Haus zu konzentrieren, aber der größte Wert liegt im Land. Vernachlässigen Sie nicht die gute Landschaftspflege, wenn es um den Wiederverkauf oder um Top-Mieteinnahmen geht.
4) Schneiden Sie den mittleren Mann aus, indem Sie direkt zu den Arbeitern gehen, die tatsächlich die Arbeit machen. Jeder gute Gauner will nebenbei noch mehr arbeiten. Stellen Sie nur sicher, dass Sie eine Diskussion über die Haftung haben. Es ist auch wichtig, eine Regenschirmpolitik zu haben, falls etwas passieren sollte.
5) Mit guter Landschaftsgestaltung, werden Sie nicht nur eine wirtschaftliche Rendite, wenn es Zeit für den Weiterverkauf kommt, erhalten Sie auch eine Zufriedenheit zurück, wie Sie aussehen und das fertige Produkt auch verwenden.
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