Wenn Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen, wird das Thema der privaten Hypothekenversicherung (aka PMI oder kreditgebende Hypothekenversicherung) sicher heraufkommen.
Es ist eine schmutzige kleine Drei-Buchstaben-Akronym mit Ihrer ausstehenden Hypothek verbunden, die Sie von innen wissen sollten.
Warum?
Was Sie entscheiden, um die PMI-Konversation zu tun, könnte Sie kosten oder sparen Sie Tausende von Dollar, möglicherweise Zehntausende, über das Leben Ihrer Hypothek.
Als solche, file diese unter der "Ich kann nicht glauben, ich habe noch nie darüber gebloggt" Kategorie.
In diesem Beitrag werde ich darauf eingehen, was PMI ist, wie man es von Anfang an vermeidet und wie man es zu einem späteren Zeitpunkt loswerden kann.
Was ist eine private Hypothekenversicherung (PMI)?
"Hmmm … Versicherung für Kreditgeber auf ihre Investition? Sie müssen dafür bezahlen, oder?"
Nee! Sie zahlen nicht nur nicht dafür, sie zahlen sogar die PMI-Policenkosten auf Ihrer eigenen Hypothek!
"Warten Sie, zahlen Sie ihnen erhebliche Gebühren, um ihr Geld zu leihen, und darüber hinaus berechnen sie Ihnen für jedes angenommene Risiko? Das ist irgendwie wie "Du kratzt mir den Rücken, ich kratze meinen", nicht wahr?"
Du hast es!
Wie viel kostet PMI?
Die Kosten für private Hypothekenversicherungen sind sehr unterschiedlich. Kreditgeber werden Ihre Kredit-Score, Einkommen und Loan-to-Value (LTV) -Verhältnis einrechnen.
In der Regel liegen die PMI-Kosten jährlich zwischen 0,5% und 1,0% des gesamten Kreditbetrags.
Also, wenn Sie ein Darlehen von 200.000 $ haben, würde eine 1% PMI-Rate $ 2.000 pro Jahr oder $ 166 pro Monat entsprechen.
Dies ist oben auf der 3-5% Sie zahlen sie bereits auf den Hypothekenzins!
Wie man PMI von Anfang an vermeidet
PMI kann mit einer einfachen Taktik ganz vermieden werden: Legen Sie mindestens 20% des Preises des Hauses ab (zahlen Sie zu Beginn).
Kreditgeber verlangen in der Regel eine Hypothekenversicherung für Hypothekenkredite, die 80% des Verkaufspreises oder des Schätzwertes der Immobilie übersteigen.
So einfach ist das. Die 20% bekommen? Das ist der schwierige Teil.
Eine zweite Möglichkeit, PMI zu vermeiden, ist, eine zweite Hypothek aufzunehmen, um etwas über die 80% abzudecken, die Ihre Hypothek oder Anzahlung nicht hat. Dies wird oft als Piggy-Back-Darlehen bezeichnet (und Sie zahlen Prime Rate, plus ein paar Prozentpunkte auf sie). Als ich mein erstes Zuhause gekauft habe, habe ich das getan, wie in meinem blöden Fehler Post hervorgehoben. Das zweite Darlehen ist in der Regel zu einem höheren Zinssatz und ist mit dem Leitzins einstellbar. In meinem Fall handelte es sich um eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC), die einen um 3% höheren effektiven Jahreszins als meine Hypothek hatte. Es könnte sich jedoch um einen Eigenheimkredit oder um HELOC handeln.
Ich habe meine Lektion in meinem zweiten Zuhause gelernt und mehr als 20% gesenkt, um PMI-Kosten zu vermeiden. Meiner Meinung nach sollten Sie nicht vermeiden, 20% auf Ihre Hypothek zu reduzieren.
Ist Hypothekenversicherung steuerlich absetzbar?
In vielen Fällen ist PMI heute steuerlich absetzbar, aber es hängt davon ab, ob Sie den Standardabzug und Ihre Steuerklasse beanspruchen. Die Hypothekenversicherung war bis 2007 steuerlich nicht abzugsfähig. Es besteht auch die Möglichkeit, dass dies nicht der Fall ist.
Vorläufig, wenn Sie weniger als 20% senken, ist es möglich, dass steuerlich absetzbar PMI zusätzlich zu Ihrer Hypothek ist billiger als ein zweites Darlehen. Es ist definitiv eine Berechnung wert.
Weitere Informationen dazu, wer berechtigt ist, finden Sie im Artikel über die IRS-Hypothekenversicherung. Wenn Sie berechtigt sind, würden Sie das IRS-Formular 1098 verwenden.
Wie man PMI auf einem vorhandenen Darlehen loswird
Das Gesetz zum Schutz der Eigenheimbesitzer aus dem Jahr 1998 schreibt vor, dass für Haushypotheken, die am oder nach dem 29. Juli 1999 unterzeichnet wurden, Ihr PMI - mit gewissen Ausnahmen - automatisch beendet werden muss, wenn Sie auf der Grundlage des ursprünglichen Grundstückswertes 22 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus erreichen. Ihr PMI kann auch storniert werden, wenn Sie es anfordern, wenn Sie 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus basierend auf dem ursprünglichen Immobilienwert erreichen.
Um dies zu erreichen, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich verlangen, dass Sie eine Immobilienbewertung erhalten, die Sie ein paar hundert Dollar kosten kann.
Es gibt einige Ausnahmen vom Gesetz zum Schutz der Eigenheimbesitzer:
- Wenn Ihr Darlehen als "hohes Risiko" gilt.
- Wenn Sie innerhalb des Jahres vor dem Zeitpunkt der Kündigung oder Stornierung nicht auf Ihre Zahlungen hingewiesen haben.
- Drittens, wenn Sie andere Pfandrechte auf Ihrem Grundstück haben.
Für diese Darlehen kann Ihr Einkaufsmanagerindex fortfahren. Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach weiteren Informationen zu diesen Anforderungen.
Wenn Hypothekenzinsen heute niedriger sind, als wenn Sie ursprünglich die Hypothek genommen haben, können Sie PMI loswerden, wenn und wenn Sie auch refinanzieren.
Das Fazit von PMI
Als Amerikaner denken wir, dass wir alle das Recht auf ein Zuhause haben. Und viele von uns sind bereit, das Risiko beiseite zu schieben, um diesen "American Dream" zu erreichen.
Die Sache ist, Sie besitzen nicht wirklich "Ihr" Zuhause, bis Sie es 100% bezahlt haben (und mit Grundsteuern, es ist sogar fraglich, ob Sie es dann wirklich besitzen).
Tausende zu bezahlen, weil Sie es sich nicht leisten können, 20% auf das Haus zu legen, macht keinen finanziellen Sinn.
Wohneigentum ist meiner Meinung nach überschätzt (und ich besitze zwei). Warten Sie mindestens ab, bis Sie 20% auf Ihr Zuhause setzen können.Es wird dich nicht töten.
Machen Sie nicht den gleichen Fehler wie bei meinem ersten Zuhause.
Private Hypothekenversicherung
- Haben Sie PMI oder eine zweite Hypothek verwendet oder warteten Sie mit dem Kauf, bis Sie 20% einbüßen konnten.
- Wenn Sie PMI / zweite Hypothek verwendet haben, war es das wert? Oder wünschen Sie sich, Sie hätten stattdessen gewartet?
