Die Art und Weise, Ihr Nettovermögen zu berechnen, ist eine persönliche Präferenz. Solange Sie Ihre Verbindlichkeiten aus Ihren Vermögenswerten ausgleichen, sind Sie auf dem richtigen Weg. Bei der Berechnung des richtigen Nettowerts geht es darum, verschiedene Szenarien zu erstellen, die zu Ihrer Risikobereitschaft und Ihren finanziellen Zielen passen, wie wir in "Wie Sie Ihren 401 (k) für den Ruhestandserfolg besser verwalten können" beschrieben.
Es ist seltsam, den wahrscheinlich wertvollsten Vermögenswert von unserer Bilanz auszuschließen. Dieser Beitrag wird argumentieren, warum es völlig in Ordnung ist, unseren Hauptwohnsitz einzubeziehen, wenn wir herausfinden, wie viel wir wert sind.
DIE PERSPEKTIVE DES MIETERS ZUR NETTO-WERT-BERECHNUNG
Um den Irrtum zu verstehen, Ihr Hauptwohnsitz nicht in eine Reingewinnberechnung einzubeziehen, müssen wir zuerst die Perspektive des Mieters betrachten.
Wenn ein Mieter sein Vermögen berechnet, summiert er Vermögenswerte wie:
* Bargeld
* CDs
* Bestände
* Fesseln
* Altersvorsorge
* Eigenkapitalanteil der Gesellschaft
* Autos
* Schmuck
* Haustier Häschen
* Andere wertvolle Vermögenswerte
Und subtrahiert Verbindlichkeiten wie:
* Kreditkartenschulden
* Studiendarlehen
* Autokredite
* Persönliche Darlehen
* Spielschulden
* Unterhaltszahlungen
* Die Kreditkarte des geheimen Liebhabers
* Ausstehende Steuerverbindlichkeiten
Die ewige Miete ist nicht als Verbindlichkeit enthalten. Wenn wir das wollten, würden wir einfach " kapitalisieren die Kosten der Miete"Indem man die Jahresmiete nimmt und sie durch die aktuellen Mietrenditen z. 24.000 $ pro Jahr in Miete / 4% = 600.000 $. Mit anderen Worten, wenn jemand für einen Monat ein $ 2.000 pro Monat ein Schlafzimmer mieten würde, würde seine Haftung bei heutigen Raten ungefähr $ 600.000 betragen. Klingt extrem, aber wir alle wissen, dass die Rentabilitätsrendite immer -100% beträgt, also ist eine solche Berechnung wahr.
Wenn wir diese Nettowertübung für Mieter durchführen würden, dann wären wir es hart bestraft die 20-34 Jahre alt, die meist Mieter sind Das Durchschnittsalter für einen Erstkäufer in den USA ist etwa 35 Jahre alt. Können Sie sich vorstellen, dass das durchschnittliche Nettovermögen der 20- bis 34-Jährigen - 300.000 Dollar betrug, vorausgesetzt, dass 300.000 Dollar an Vermögenswerten vorhanden sind, um die 600.000 Dollar-Verbindlichkeit abzuwehren? Die USA wären in einem Wirtschaftskrisen-Modus, in dem Politiker und junge Demonstranten verrückt spielen würden!
DIE PERSPEKTIVE EINES HOMEOWNERS ZUR NETTO-WERT-BERECHNUNG
Jetzt, wo wir den Irrtum sehen, die Mietkosten eines Mieters in Form einer Verbindlichkeit zu kapitalisieren, sollten wir mit unserem Denken konsistent sein und die kapitalisierten Hypothekenzinsaufwendungen nicht in die Berechnungen eines Eigenheimbesitzers einbeziehen. Die einzige verbleibende Variable zwischen einem Mieter und einem Hauseigentümer ist die Eigenheimquote des Hauseigentümers Das wird einfach berechnet, indem der geschätzte Wert Ihres Hauses abzüglich Ihrer Hypothek genommen wird. Sie können die grobe Schätzung Ihres Hauses online einsehen.Ich überprüfe mindestens einmal pro Woche zum Spaß, wie ihr Algorithmus 3x pro Woche aktualisiert.
Es macht keinen Sinn, eines Tages 100 000 Dollar in bar als Teil Ihres Nettovermögens zu haben und dann einen Nettogewinn von 100 000 Dollar zu erzielen, weil Sie 20% für ein Heim mit 500 000 Dollar investieren. Das ist einfach Buchhaltung, die jeder verstehen muss, vor allem diejenigen, die Angst vor Schulden haben. Ich denke, dass der beste Hypothekbetrag $ 1 Million Dollar auf ungefähr $ 250.000 Einkommen wegen der Steuervorteile ist. Jede größere Hypothek oder Einkommensbetrag und die Vorteile beginnen, auslaufen.
Manche würden sich auf eine so hohe Verschuldungsquote stürzen, aber das liegt daran, dass sie entweder kein gesundes Einkommen erzielen, Steuerrecht nicht verstehen oder keine alternativen Investitionen im Wert von 1 Million Dollar oder mehr haben, die höher verdienen als die Hypothekenzinsenbetrag. Ich mache seit über 10 Jahren meine eigenen Steuern und erfülle solche Kriterien. Ich bin fest davon überzeugt, dass ein solches Verhältnis mit der derzeitigen Steuerregelung und der 10-jährigen Rendite bei etwa 2,8% liegt.
Eigenheimkapital kann durch eine Home Equity Kreditlinie (HELOC) extrahiert werden, wobei Zinsen von $ 100.000 von Ihrem Einkommen abgezogen werden können, wenn Sie die HELOC verwenden. "ein qualifiziertes Zuhause nicht zu erwerben, zu bauen oder wesentlich zu verbessern"Laut der IRS. Die Sprache ist absichtlich durch die IRS vage, so dass die durchschnittliche Person diese Sprache als grünes Licht sehen kann, um für ein neues Auto, Universitätsunterricht, einen 100-Zoll-LED-Fernseher, eine Ferienimmobilie oder neue vergoldete Unterwäsche zu bezahlen.
Ziel einer Bank ist es, Sie so viel Geld wie möglich zu leihen, um eine Zinsspanne zu erzielen. Der HELOC-Betrag wird im Wesentlichen durch ein Loan-To-Value-Verhältnis bestimmt, das nicht höher als 80% ist. Mit anderen Worten, lassen Sie uns sagen, Sie haben eine $ 1 Million Dollar Haus mit einer $ 500.000 Hypothek. Ihr LTV beträgt 50%. Sie können vielleicht einen HELOC im Wert von 300.000 $ erhalten, um Ihren LTV auf 80% zu bringen, weil es 500.000 $ primäre Hypothek + 300.000 $ HELOC = 800.000 $ / 1 Million $ ist. Banken haben während der Blase solche HELOCs wie verrückt durchgedreht und sich verbrannt, weil viele Hausbesitzer auch verrückt geworden sind und ihre Schulden nicht zurückzahlen konnten.
Wenn es unmöglich wäre, das eigene Eigenkapital zu extrahieren, dann wäre es vernünftiger, die eigene Equity von der Nettowertberechnung abzuziehen, da sie nicht liquide ist.Besser, konservativ zu sein und den Wert Ihres Hauses nach einem Verkauf zu kristallisieren, dann backen Sie in hohen Eigenheimzahlen, die deshalb nicht für Ziehungs- oder Investitionszwecke sein könnten.
DU HAST ETWAS ARGUMENT LEBEN
Das Argument "Du musst irgendwo leben" ist der Hauptpunkt dafür, warum wir unseren Hauptwohnsitz nicht in unsere Nettowertberechnungen einbeziehen sollten. Da wir jedoch keinen Mieter bestrafen, indem wir die kapitalisierte Mietverpflichtung hinzufügen, warum sollten wir dann die Eigenheimquote eines Hauseigentümers wegnehmen? Dies wäre inkonsistente Mathematik.
Eigenheimbesitzer haben aus verschiedenen Gründen im Durchschnitt ein 40X höheres Nettovermögen als Mieter. Ein Grund ist die Einbeziehung von Eigenheimkapital als Teil solcher Studien, während ein Großteil des gewöhnlichen Mannes dies nicht tut. Wenn Sie Eigenheimkapital aufnehmen und einen Mieter oder Hauseigentümer wie eine Aktie "kaufen" können, Sie würden offensichtlich den Hausbesitzer kaufen alles andere ist gleich, weil Sie erkennen, dass es einen echten Wert in Home Equity gibt, obwohl es außerbilanziell ist.
Ich werde immer auf die langfristige Vermögensbildung eines Hauseigentümers wetten, als ein Mieter mit der gleichen Menge an Nicht-Wohneigentum aufgrund der Inflation. Wenn Sie immer ein Preisnehmer sind, dann werden Sie immer mehr Geld mit der Zeit bezahlen. Sie müssen auf der richtigen Seite der Gleichung sein, indem Sie Vermögenswerte in einem inflationären Umfeld besitzen.
DIE LÖSUNG ZUR BERECHNUNG DES RICHTIGEN NETTOWERTES
Herauszufinden, wie Sie Ihr Nettovermögen berechnen, ist a Persönliche Wahl. Vielleicht fühlst du dich eines Tages etwas deprimiert, weil du herausgefunden hast, dass dein Freund von der Highschool 2005 zu Facebook kam und jetzt im Alter von 30 Jahren ein Multimillionär ist. Erlebe den Wert deiner 1952 Topps Baseball-Kollektion, die auch beinhaltet Mickey Mantles $ 80.000 Rookie-Karte, wenn sie in fast neuwertigem Zustand ist. Fügen Sie auch Ihre primäre Home Equity hinzu.
Oder vielleicht haben Sie das Gefühl, dass Ihr verwaltetes Aktienportfolio in den letzten Jahren einen nicht absurd absurden Betrag erreicht hat, aber Sie wollen nicht verkaufen, weil das Timing des Marktes ein langfristiges Verlustangebot ist. Gehen Sie voran und entfernen Sie Ihr primäres Heimeigenkapital in Ihrer Nettowertberechnung, um sich einen Puffer im Falle eines Rückgangs der Aktien zu geben. Es dauert 30 Sekunden, bis Sie Ihr Heim-Eigenkapital gefunden haben, und Sie können Ihr persönliches Wert-Dashboard in Personal Capital oder in einer Tabelle hinzufügen oder subtrahieren.
Die Chinesen haben ein Sprichwort, dass, wenn die Richtung stimmt, Sie früher oder später dorthin kommen werden. Der Hauptzweck der Verfolgung Ihres Nettovermögens ist es, sicherzustellen, dass Sie konzentriert sind und Wege finden, wie Sie die verschiedenen Teile Ihres Nettovermögens optimieren können. Wenn beispielsweise die 10-jährige Anleiherendite in sechs Monaten von 1,6% auf 2,8% ansteigt, könnten Sie in Betracht ziehen, mehr von Ihrem Nettovermögen auf Anleihen und weniger auf Aktien zu verteilen, die in jüngster Zeit alle Allzeithochs erreicht haben. Sie könnten auch in Erwägung ziehen, einen Teil Ihrer Immobilien zu veräußern, da höhere Raten einen Rückgang der Nachfrage am Rand bedeuten.
Das in 2004/2005 erworbene Einfamilienhaus in San Francisco kostete mehr als mein Hauptmietapartment. Wenn ich mich reicher fühlen möchte, mache ich eine mentale Buchhaltung und tue so, als ob meine Wohnung meine primäre ist und mein Haupthaus meine Miete ist. Stattdessen überspringe ich meinen bestehenden Hauptwohnsitz einfach aus meiner Nettowertberechnung, um die Dinge konservativ zu halten, während ich eine zweite Reihe von Nettowertberechnungen einhalte, um das Eigenkapital meines Hauptwohnsitzes einzuschließen.
Je konservativer Sie mit Ihren Nettowertberechnungen sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mehr erreichen, als Sie erwartet haben. Egal wie arm oder reich Sie sind, alles dreht sich um Erwartungen. Wenn Sie kontinuierlich unterbieten und überbieten können, werden Sie ein glücklicher Camper sein! Hier ist mein empfohlener Netto-Allokationsmix nach Alter. Überprüfen Sie auch meine neuesten Nettowertziele nach Alter, Einkommen und Berufserfahrung, die ich 2016 schrieb.
Empfehlungen zum Vermögensaufbau
* Herum für eine Hypothek einkaufen: LendingTree Mortgage bietet einige der niedrigsten Refinanzierungsraten heute, weil sie ein riesiges Netzwerk von Kreditgebern haben, von denen sie profitieren können. Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, eine HELOC erhalten oder Ihre bestehende Hypothek refinanzieren möchten, sollten Sie LendingTree in Betracht ziehen, um innerhalb weniger Minuten mehrere Angebotsvergleiche zu erhalten. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.
* Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.
* Verwalten Sie Ihre Finanzen an einem Ort: Einer der besten Wege, um finanziell unabhängig zu werden und sich selbst zu schützen, ist es, Ihre Finanzen in den Griff zu bekommen, indem Sie sich bei Personal Capital anmelden. Sie sind eine kostenlose Online-Plattform, die alle Ihre finanziellen Konten an einem Ort sammelt, so dass Sie sehen können, wo Sie Ihr Geld optimieren können. Vor dem Personal Capital musste ich mich in acht verschiedene Systeme einloggen, um mehr als 25 verschiedene Konten (Broker, mehrere Banken, 401K usw.) zu verwalten, um meine Finanzen in einer Excel-Tabelle zu verwalten. Jetzt kann ich mich einfach in Personal Capital einloggen, um zu sehen, wie alle meine Konten funktionieren, einschließlich meines Nettowerts. Ich kann auch sehen, wie viel ich jeden Monat mit ihrem Cashflow-Tool ausspare und spare.
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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus. Jetzt ist es wichtiger denn je, Ihr Nettovermögen zu verfolgen, weil das einfache Geld verdient wurde. Wir gehen in 7-Jahres-Zyklen, und es ist nach 8 Jahren seit dem Ende.
